上篇

**章 讓業財共舞 002

**節　遇見未來，業財融合東風漸進 / 002

第二節　遇見美好，業財融合春暖花開 / 003

一、大運營部門要洞悉經營業務的邏輯與財務指標的關系 / 003

二、財務需要在思維觀念和組織創新方面不斷迭代 / 004

三、實現財務和運營的高效對話 / 008



第二章 全面預算管理 011

**節　坐而論道，年度戰略規劃的溝通 / 011

一、運籌帷幄，制訂年度戰略規劃 / 011

二、“三通一平”，以現金流為核心進行對話 / 019

三、“三思后行”，確保預算的資源分配和戰略的*佳適配 / 029

四、縱橫捭闔，以業務思維做好預算擘畫 / 035

第二節　起而行之，全面預算管理的落地 / 037

一、“望之儼然”——設置和分解KPI要保證科學嚴謹 / 037

二、“即之也溫”——以同理心進行有溫度的溝通 / 041

三、“聽其言也厲”——對KPI指標的預警和強考核 / 041



第三章 經營計劃 043

**節　此心不動，項目經營計劃的監控 / 043

一、考核版經營計劃 / 043

二、日常監控 / 046

三、重大節點監控 / 047

四、集團層面的監控 / 049

第二節　隨機而動，經營計劃的過程糾偏 / 052

一、管控 / 052

二、賦能 / 054



中篇

第四章 為ROE加油 062

一、從橫向上看，需要不斷提升經營能力、融資能力與運營能力 / 062

二、從縱向上看，時代變遷，核心競爭力在ROE中切換 / 066

三、ROE指標為大運營提供了新的管控思路 / 069



第五章 精準投資 077

**節　順天應時，在什么時候拿地 / 077

一、把握行業大周期 / 077

二、把握城市小周期 / 079

第二節　崛地而起，在什么樣的地方拿地 / 082

一、區域深耕與全國布局的對比 / 082

二、一二線城市與三四線城市的對比 / 088

三、城市與區位的對比 / 091

第三節　謀事在人，拿什么樣的地 / 094

一、拿地標準化 / 094

二、投資測算精細化 / 095

三、集團投資專業賦能 / 098

四、成立精干的投資團隊，給壓力、給動力 / 103

五、收并購方式拿地，是房企拿地水平的集中體現 / 103

第四節　以投促變，提升拿地綜合競爭力 / 108

一、提高戰略眼光能力 / 108

二、保持戰略定力 / 109

三、提高戰略應變能力 / 110



第六章 合作開發 111

**節　以小博大，輕資產運營 / 111

一、合作開發 / 111

二、小股操盤 / 113

三、代建 / 115

四、輕資產模式 / 116

五、提升輕資產運營能力 / 118

第二節　相向而行，以合作促共贏 / 120

一、法人治理結構層面 / 120

二、建立順暢的溝通機制 / 121

三、關鍵事項管控 / 123



第七章 投融協同 125

**節　積極有為，融資要堅決服務于投資 / 125

一、高周轉、高杠桿的房企成為行業“領頭羊” / 125

二、杠桿推動企業規模的上升，為繼續低成本融資鋪平道路 / 126

三、積極打造高效協同的價值創造型投融資管理體系 / 127

第二節　舉重若輕，化解融資風險 / 129

一、對財務指標的變化保持高度警覺 / 129

二、非財務指標 / 134



第八章 高周轉 137

**節　大象無形，掀起高周轉的蓋頭來 / 137

一、利潤率（f1） / 138

二、杠桿率（f3） / 139

三、周轉率（f2） / 139

第二節　知止不殆，拿能高周轉的地 / 141

第三節　慎終如始，將高周轉做到極致 / 144

一、“道生之”——明確項目經營定位 / 144

二、“德蓄之”——確保有品質的高周轉 / 145

三、“物形之”——提高效率，提前每一天 / 147

四、“勢成之”——打造強勢的高周轉文化 / 148



第九章 激發潛能 166

**節　上下同欲，激發組織活力 / 166

一、簡政放權 / 166

二、放管結合 / 171

三、優化服務 / 178

第二節　利出一孔，打造適配的績效激勵機制 / 181

一、激發員工潛能，踐行項目跟投 / 181

二、項目跟投機制的核心要素 / 182

三、做好跟投機制的頂層設計 / 188



下篇

第十章 讓IRR（內部收益率）奔跑 192

一、IRR是房地產企業對項目運營監控的核心指標 / 192

二、內部收益率IRR與凈現值NPV / 193

三、項目IRR與股東IRR / 195

四、經營性現金流回正與資金峰值 / 196



第十一章 多收 199

**節　求田問舍，追求貨值*大化 / 199

一、充分重視總圖定位 / 200

二、不斷提升產品溢價能力 / 208

第二節　謀而后動，貨值的動態管理 / 212

一、“先謀”，建立貨值管理系統 / 212

二、“后動”，動態管控項目總貨值 / 216



第十二章 少支 222

**節　進退有據，向成本精細化管理要效益 / 222

一、成本策劃 / 222

二、成本控制 / 226

三、大運營部門要通過流程設計、指標設計介入成本過程管控 / 232

第二節　利析秋毫，向費用精細化管理要效益 / 233

一、通過人均效能管控，加強管理費用控制 / 233

二、通過精細化管理，實現營銷費用受控 / 239

三、通過資金使用價值控制，降低項目財務費用 / 243

四、通過合法納稅籌劃，降低稅費支出 / 244



第十三章 早收 246

**節　全情投入，加快銷售端的回款速度 / 246

一、早開盤、早蓄客 / 246

二、快速銷售 / 248

三、提高首開貨量和去化率 / 250

四、靈活使用付款方式 / 251

五、確保整體推盤節奏行云流水 / 251

六、加大過程專項激勵力度 / 252

第二節　全力以赴，加快按揭回款 / 254

一、早起跑 / 254

二、串改并 / 256

三、控周期 / 256

第三節　全始全終，對回款相關指標的管控 / 259

一、銷售指標管控 / 260

二、回款指標管控 / 261

三、以高周轉的視角統籌價格策略 / 264



第十四章 緩支 266

**節　知行合一，強化供銷存管理 / 266

一、貨值的動態盤點 / 266

二、供銷節奏的動態平衡 / 270

第二節　以道御術，強化資金計劃管理 / 276

一、資金管理之“道” / 276

二、資金管理之“術” / 280



后記 一個非典型財務人員的自我修養 284