房地產糾紛裁判精要與規則適用 節選

　　《房地產糾紛裁判精要與規則適用》：　　裁判要旨　　國有建設用地使用權出讓合同的性質是民事合同還是行政協議，主要判斷標準并非合同主體屬性，而是合同權利義務屬性。認定國有建設用地使用權出讓合同系民事合同，既具有法律依據，也符合法律解釋、合同解釋的基本原理，同時也有利于實現此類糾紛案件司法裁判的法律效果與社會效果有機統一。　　重點提示　　司法實踐中，認定國有建設用地使用權出讓合同的性質是民事合同還是行政協議，應當注意以下三點：（1）民事合同與行政協議的區別。民事合同是平等主體間處分權利義務的協議，強調平等和意思自治；而行政協議則是行政機關為了實現行政管理或者公共服務目標，與公民、法人或者其他組織協商訂立的具有行政法上權利義務內容的協議。二者的主要區別在于：①主體地位不同。民事合同中，雙方當事人在法律上的地位是平等的，一方不得強制另一方；而行政協議中是行政機關占據主導地位，其可以根據公共利益的需要單方監督、指揮、變更、解除合同。②內容不同。行政合同與民事合同內容不同，行政合同內容主要涉及行政主體與行政相對人行政法上的權利義務。③目的不同。民事合同簽訂的目的是處分自身權利義務，實現的是私法上的目的，而行政協議的簽訂是為了實現公共利益或者行政管理目標，實現的是公法上的目的。（2）司法解釋規定了國有建設用地使用權出讓合同的定義，且將該合同歸類于民事合同。*高人民法院為了正確審理國有土地使用權合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，依據《民法典》《土地管理法》《城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定了《*高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該解釋第1條對土地使用權出讓合同作出了釋義，即土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府自然資源主管部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的合同。同時，該解釋第2條至第6條對開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同的效力及出讓價格的確定、受讓方合同解除權、土地出讓金的調整、出讓方合同解除權進行了規范。據此可知，土地使用權出讓合同被司法解釋歸類為民事合同，因此產生的糾紛屬于民事糾紛案件。（3）從土地使用權出讓合同的目的、標的及訂立原則來看，應將其性質認定為民事合同而非行政協議。首先，土地使用權出讓合同的簽訂目的表現了民事合同的屬性。從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條規定的土地使用權出讓的定義、《民法典》中關于所有權、用益物權的法律規定來看，土地使用權出讓合同的簽訂目的，是國家以土地所有權人的身份在國有土地上設立用益物權而取得土地出讓金，受讓方通過向國家支付土地出讓金的方式而取得用益物權。也就是說，國家作為出讓方將國有土地使用權出讓給受讓方，主要是以土地所有權人的身份行使處分權，而處分權屬于民法中的物權權利，并非以國有土地管理者身份履行社會、行政管理職能。其次，訂立土地使用權出讓合同遵循的合同原則體現了民事合同的屬性。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規定了土地使用權出讓合同的簽訂應當遵循平等、自愿、有償原則，《民法典》在總則部分也明確規定了民事主體從事民事活動應遵循平等、自愿、公平的基本原則。再次，土地使用權出讓合同中的基本權利義務關系體現了民事合同的屬性。《民法典》第348條規定了建設用地使用權出讓合同應當具備的基礎條款，所列舉的條款中并沒有政府監督、管理、處罰等反映行政法律關系的內容，反之從合同簽訂的目的來看，其實質是國家作為土地所有權人在保留所有權的同時，讓受讓方以支付相應對價的方式取得用益物權，受讓方支付相應對價是其承擔的合同義務，取得用益物權則是其享有的合同權利，故土地使用權出讓合同的主要內容體現了民法上的權利義務關系。*后，土地使用權出讓合同的違約條款體現了民事合同屬性。從《城市房地產管理法》第16條、第17條規定的內容來看，在違約行為出現時，作為守約一方的出讓方或者受讓方享有合同解除權，并有權要求違約方承擔違約責任；而在行政協議中，行政機關并不具備原告資格，因此，從合同的違約條款來看，土地使用權出讓合同在法律性質上屬于民事合同而非行政合同。綜上，盡管土地使用權出讓合同中的出讓方是國家行政機關，但是不能據此就認定土地使用權出讓合同為行政協議。　　……