物權糾紛裁判精要與規則適用 節選

　　《物權糾紛裁判精要與規則適用》：　　判決主文　　一審法院認定：（1）原告業委會有權代表業主，是本案適格訴訟主體。（2）政府主管部門已強制將××大廈底層恢復原狀，原告業委會訴求已經實現，本案不再處理。（3）被告建設開發公司出租底層的租金系違法所得，應由政府部門主管部門處理，原告業委會無權主張租金損失。（4）案涉小樓系被告建設開發公司合法報建的獨立建筑，既未列入公攤面積范圍，亦未規劃為物業用房，其所有權不屬于全體業主，原告業委會主張停止侵權并賠償損失無事實和法律依據。　　一審法院判決：駁回原告業委會的訴訟請求。　　二審法院判決：撤銷一審判決；被上訴人建設開發公司、物業公司向上訴人業委會支付賠償金145萬元；駁回上訴人業委會的其他訴訟請求。　　再審法院判決：維持二審法院判決。　　裁判要旨　　配套設施是指滿足業主居住需要而建設的各種服務性設施。對于配套設施的權屬認定，我國法律及相關司法解釋有規定的部分屬于全體業主共有，沒有法律規定的情況下，按約定認定權屬。如沒有規定和約定的情況下，配套設施的權屬則以實際取得建筑物所有權為標準。　　重點提示　　配套設施是指企業根據城市建設規劃的要求，或開發項目建設規劃的要求，為滿足居住的需要而與開發項目配套建設的各種服務性設施。住宅小區的配套設施，是從使用功能服務于住宅而言，相對于商品房居住的主要功能，配套設施所起的作用是配套輔助。配套設施是與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱，主要包括基層公共管理與公共服務設施、商業服務設施、市政公用設施、交通場站及社區服務設施、便民服務設施。但在司法實踐中，小區配套設施能否認定為業主共有部分，應注意以下幾點：（1）配套設施不能作為附屬設施進行確定權屬。按照《民法典》及《*高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定，共有權的客體包括建筑區規劃內的道路、建筑區內的綠地、建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房、占用業主共有的道路或其他場所用于停放汽車的車位、附屬設施。即法律對上述內容以外的配套設施的權利歸屬未作出明確規定。而配套設施與附屬設施相比，具有區別如下：**，附屬設施不具有獨立性，配套設施具有獨立性，空間上配套設施與業主的專有房屋各自分開，功能上配套設施亦與業主房屋相互獨立。第二，附屬設施沒有獨立的建設手續，而配套設施具有獨立的建設手續，需開發商按程序報批、報建，辦理完備的建設手續方可進行建設。因此，建筑區劃內的配套設施不同于附屬設施，不是建筑物區分所有權共有權的客體。將配套設施認定為小區商品房的配套等同于小區業主共有，沒有法律依據。（2）配套設施的權屬認定應結合法律規定和司法實踐綜合處理。根據前述分析可知，配套設施不同于附屬設施，不能按照附屬設施的規定作出配套設施屬于建筑物共有部分的認定，因此應結合相關法律規定和司法實踐中具體情況進行界定該設施的權利主體。首先，按照法律規定。上述解釋第3條規定中關于“共有部分”的列舉項中并未包含小區配套設施，而是用排除法對業主共有部分進行界定，即對“其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”認定為業主共有。也就是說，對于不能直接依據法律規定確定的小區配套設施的權利主體的界定，要先排除不屬于業主專有部分、不屬于市政公用部分以及不屬于包括開發商在內的其他權利人之余，才可認定屬于業主共有。其次，遵循自愿原則確定。即在沒有法律規定的情況下，如商品房買賣合同約定建筑物整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行。*后，參照司法判例處理。在實務中，綜合法院對業主起訴的“住宅小區配套設施確權歸業主共同所有”相關案例審判結果來看，法院判定配套措施權屬于開發商的案件中，通常是以“配套設施的公攤面積均不由買受人承擔、買受人也未支付對價”的情況為傾向，判定配套設施的所有權歸開發商。（3）開發商主張配套設施所有權人的注意事項。綜合前述分析可知，在沒有法律規定和當事人約定的情況下，配套設施的權屬以實際取得建筑物所有權為標準。也就是說，在有證據證明配套設施的成本實際攤人了商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分的情況下，歸業主所有。但如開發商在出售商品房時，未將配套設施一并轉讓出售給業主，業主亦未支付任何對價的情況下，配套設施的所有權并未發生轉移，業主不能因購買商品房而享有所有權。根據《民法典》第231條的規定：“因合法建造，拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”故開發商對其合法建造的配套設施享有所有權。但因考量建造者是否享有權利的關鍵在于其建造配套房屋的行為是否合法。故開發商主張對配套設施享有所有權時，需要其對合法建造而初始取得所有權的事實，包括建設手續、相關批準文件等，承擔相應舉證責任。　　……