完善我國住房金融制度研究-基于美國的經驗與教訓 內容簡介

2000-2007年,美國住房行業呈現出一片繁榮的景象;住房金融也是創新不斷,產品層出不窮。2006年11月-2007年5月到美國加州大學圣地亞哥分校(UCSD)做訪問學者,租住在當地居民家里。房子很大,大約400平方米,帶兩個車庫和前后兩個花園,是典型的芙國住宅。房東夫妻倆沒有穩定的工作,房子是按揭買的。丈夫幫別人按摩,是家庭的主要收入,出租部分房間獲得的租金也是重要的收入來源。2008年,美國爆發次貸危機后才知道房東實際上是一個典型的次級貸款借款人。
    2007年5月回到學校,9月份開始給本科生講授商業銀行課程,較為詳細地介紹了美國住房金融制度和住房金融產品,以及花旗銀行和美洲銀行的主頁經營情況。2008年社科基金指南中剛好有一項課題,名稱是“完善我國住房金融制度研究”,在申報時加了一個副標題一一“基于美國的經驗與教訓”。但實際上,在設計課題時(大約是2008年1月份),關國次級貸款危機還沒有大規模爆發,也沒那么引人注意,所謂教訓基本上還不為人知。因此,當時主要是想研究美國的住房金融經驗。因為立項論證充分,項目較為順利地得到了國家社科基金的資助。
    從融資主體角度來看,住房金融包括開發性融資和住房消費融資。本項目采用案例分析、比較研究、定性與定量研究相結合、調研等研究方法重點研究中國和美國住房消費信貸有關的住房金融運行與制度問題。本研究以美國住房金融體制與運行機制為主要分析對象,結合我國特有的約束條件研究構建和完善我國住房金融制度的路徑。重點研究住房金融制度的市場組織體系與運行機制和住房抵押貸款產品設計,包括美國住房金融市場體系與運行機制(土篇)和完善我國住房金融體系(下篇)兩大部分。
    上篇分為五個方面:
    (1)美國住房抵押貸款一級市場,主要研究市場參與主體及功能、抵押貸款產品設計與定價、貸款流程與管理、抵押經紀人制度:
    (2)美國住房抵押貸款二級市場,主要研究“兩房”與抵押貸款證券化、聯邦住房貸款銀行體系與流動性供給:
    (3)美國中低收入群體住房解決機制,主要研究住房領域的公共住房制度、住房領域的政府擔保制度、政府住房擔保制度的理論分析、住房一級市場領域的政府支出補貼與稅收制度、住房二級市場領域的政府支出補貼與稅收制度、住房立法與政府干預住房市場的機制、主要國家中低收入家庭住房保障制度簡要比較:
    (4)美國住房金融監管體系,主要研究危機前的住房金融監管架構、美國住房金融監管體制存在的問題與原因、危機后的住房金融監管組織結構、監管資本套利與資本監管改進:
    (5)美國住房抵押貸款借款人利益法律保護,主要研究美國住房抵押貸款法律制度的起源和發展、美國住房抵押貸款市場的歧視行為、借款人利益保護的立法、保護借款人權利和利益的機制。
    下篇分為三個方面:
    (1)  中國住房金融制度的現狀與缺陷,主要研究住房金融市場與監管體制的現狀、我國住房抵押貸款市場存在的主要問題;
    (2)我國住房抵押貸款風險研究,主要研究我國住房抵押貸款逾期型違約影響因素實證研究、我國住房抵押貸款提前償還型違約影響因素實證研究;
    (3)完善我國住房體系的建議,主要有完善住房金融市場體系、構建中低收入群體住房解決機制、加快住房立法建設以保護住房抵押貸款借款人利益。
    本研究主要創新點:**,深入分析美國住房金融的市場組織體系、功能與運行機制,彌補了已有文獻中重點分析房利美和房地美。而忽略了聯邦住房貸款銀行體系在抵押貸款二級市場中的作用與不足。第二,深入分析美國住房金融一、二級市場的關系及其風險擴散機制。第三,深入分析美國住房抵押貸款的產品設計與定價,并將定價方式與客戶細分聯系起來分析。第四,深入分析美國政府針對中低收入群體的住房解決機制,研究涉及笑國住房領域的公共住房制度、政府住房擔保制度以及住房一級市場領域的政府支出補貼與稅收制度、住房二級市場領域的政府支出補貼與稅收制度、住房立法與政府干預住房市場的機制,內容全面而深入。第五,深入分析美國金融危機前后住房金融監管的做法與變化,有關美國住房金融監管的內容在國內已有文獻中是不多見的。第六,深入分析美國保護住房抵押貸款借款人利益的法律制度。第七,有針對性地提出了完善我國住房金融制度和解決中低收入群體住房問題的新思路:①在完善住房金融市場體系方面提出建立政府主導的保障性住房擔保體系,轉移銀行信用風險;建立規范的抵押經紀人制度并加強監管,提高銀行的經營效率;建立政府主導的住房二級市場,改善銀行流動性管理;建立專門的住房全融監管架構。②在構建中低收入群體住房解決機制方面,提出建立“經濟適用房+政府擔保+證券化”的機制;鼓勵民間資本進入公共租賃住房建設領域、在加快住房立法建設方面,提出保護住房抵押貸款借款人利益。