導論 **篇 房地產周期的基本規律與國際經驗：一線房價只漲不跌的神話 **章 中國房地產周期研究 **節 房地產周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融 第二節 房地產長周期的階段性特點：理論邏輯與國際經驗 第三節 中國房地產周期：過去、現在與未來 第四節 房地產政策工具的影響機制分析與國際比較 第五節 增速換擋期德日臺韓的房市走勢及啟示 第二章 人口遷移的國際規律與中國展望：城市的勝利 **節 人口遷移的主要理論邏輯 第二節 國際上人口遷移規律：城市的勝利 第三節 中國人口遷移趨勢：步入第二階段，向大都市圈集聚 第四節 中國人口遷移展望：集聚與分化 第三章 從國際經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控制VS城市規劃 **節 城市人口集聚的基本邏輯與國際經驗 第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力 第三節 交通擁堵、環境污染、資源約束與人口規模 第四節 北京、上海人口發展存在的突出問題 第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃 第二篇 房地產市場風險：十次危機九次地產 第四章 全球歷次房地產大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啟示 **節 美國1923—1926年佛羅里達州房地產泡沫 第二節 日本1986—1991年房地產泡沫 第三節 中國1992—1993年海南房地產泡沫 第四節 東南亞1991—1996年房地產泡沫與1997年亞洲金融風暴 第五節 美國2001—2007年房地產泡沫與2008年次貸危機 第六節 歷次房地產泡沫的啟示 第五章 中國房地產泡沫風險有多大? **節 什么造就了中國一二線城市房價只漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發 第二節 絕對房價：居于世界前列 第三節 房價收入比：一二線城市偏高，三四線城市基本合理 第四節 庫存：去化壓力比較大的是三四線中小城市 第五節 租金回報率：整體偏低 第六節 空置率：三四線城市高于一二線城市 第七節 房地產杠桿：居民杠桿快速上升但總體不高，開發商資產負債率快速上升 第六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較 **節 中國一線城市房地產泡沫程度很高：與日本和香港比較 第二節 與過去比：此輪一線城市房價上漲的新特點 第三節 與日本1986一1991年房地產大泡沫比 第四節 與2015年中國股市大泡沫比 第五節 一線城市房價泡沫的影響與風險 第七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啟示 **節 房價和匯率的理論關系 第二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價 第三節 “日本模式”：保匯率、棄房價 第四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價 第五節 來自三種模式的啟示 第三篇 房地產政策與制度：短期調控和長效機制 第八章 德國房價為什么長期穩定、在全球獨善其身? **節 德國房價長期穩定、在全球獨善其身 第二節 德國住房供給：居住導向的制度設計，總量充足、市場多元 第三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲金融政策長期保持中性，城市體系均衡第四節 啟示 第九章 中國房地產調控二十年：問題、反思和抉擇 **節 1998—2001年：房改啟動市場 第二節 2002—2004年：抑制房地產市場過熱 第三節 2005—2007年：穩定住房價格 第四節 2008—2009年：刺激住房消費 第五節 2010—2013年：遏制房價上漲 第六節 2014—2016年9月：借穩增長和去庫存，再度刺激 第七節 2016年9月至今：長短結合，促進健康發展 第八節 歷次房地產調控的反思 第十章 誰是房地產盛宴的*大受益者：房價構成分析 **節 從宏觀來看，土地出讓金和稅收占房價的八成 第二節 從中觀城市來看，土地出讓金和稅收占房價的六成左右 第三節 從微觀企業來看，土地出讓金和稅收約占房價的六成左右 第十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋 **節 地王頻出和高房價背后的制度因素：土地財政 第二節 土地財政的歷史和成因 第三節 土地財政是地方政府的核心 第四節 客觀認識土地財政的積極作用 第五節 正視土地財政帶來的待解問題 第六節 改革完善土地財政 第十二章 供需錯配、人地分離：一線城市高房價、三四線城市高庫存的根源 **節 人口遷移趨勢：大都市圈化 第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離 第三節 解決之道：從短期調控到長效機制，從限制需求轉向供給側改革 第十三章 房產稅會推出嗎：從歷史和國際視角推斷 **節 房地產稅改革的國際經驗與國內必要性 第二節 個人住房房產稅推出需要具備六大前提條件 第三節 房產稅的歷史和效果 第四節 其他國家和地區房產稅實踐經驗 參考文獻 后記