房地產經紀實務 節選

　　《房地產經紀實務/高職高專規劃教材》：　　1.套盤　　套盤指房地產開發項目，通常有項目名稱，如“××花園”等。同一項目的房源，往往存在基本統一的信息，如地址、物業管理費、交通條件、新舊程度等，而朝向、戶型、面積等房屋狀況也較為接近，它們之間的“替代性”強，常常可用甲單元替代乙單元。因此將這類房源歸為一類，形成套盤，可便于房源信息的管理。　　2.筍盤　　筍盤是指符合或低于市場價格、極易成交的房源。筍盤來自廣東方言，“筍”是超值的意思。在某些情況下，房地產經紀人開展經紀業務的注意力集中在“筍盤”房源上，可提高成交率。在可能的條件下，房地產經紀公司應建立自己的“筍盤庫”，便于及時滿足客戶購買超值房屋的需求。　　如房地產經紀人張某接到一個客戶的電話，該客戶在電話中說想購買一套價格超值的小戶型住房。張某一邊跟該客戶通電話，一邊在公司的“筍盤庫”里進行查詢，很快查詢到一套接近該客戶要求的住房，然后他立即約該客戶去看房。沒過兩天，這一宗交易就成交了。　　3.新盤　　新盤指新收集到的樓盤信息。將在*近一段時間內剛剛收集到的房源信息，錄入“新盤庫”，便于房地產經紀人掌握這些信息；同時也是提高工作效率的一種重要方法。當房地產經紀人已將公司擁有的所有合適的房源向某位客戶進行了推介，但該客戶一直不太滿意時，房地產經紀人就需要留意公司的“新盤庫”的信息，一旦其中出現了合適的房源，及時向該客戶進行推介，這樣才能節省時間和精力，促成交易。　　4.散盤　　散盤是指沒有固定的特點，除套盤、筍盤、新盤三種之外的一些房源。散盤也是房源信息庫的一個組成部分，同樣不能輕視。　　在上述分類的基礎上還可進一步分類，如以收集房源的時間為序。先收集的編號為前，后收集的編號為后，如00l、002、003；以房屋的區域為序，如東、西、南、北四個方向分別為D001、X00l、N001、B001；以小區名稱為序，如東華小區為DH001、曙光小區為SG001；以房屋樓層為序，如一樓的房源為F1001，二樓的房源為：F2001。　　（二）房源信息的更新　　在錄入或更新房源信息時，要特別注意這些常用的查詢要素，保證其真實性和有效性。另外，一些處在待售或待租狀態的房源屬于“活躍房源”，它們在經紀業務中的作用不言而喻。已完成交易的房源屬于“不活躍房源”，它們的作用有時會被房地產經紀人忽略，因而也就將它們“打入冷宮”，不再注意對它們進行更新，這種做法是不科學的。因為隨著時間的推移，這些“不活躍房源”也有可能再次變為“活躍房源”，從而再次實現交易。因此房地產經紀公司要不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意兩點。一是要對房源的業主（委托人）進行周期性訪問，以保證房源信息的有效性。對于一些較為“冷門”的房源，也應該定期訪問，確保不被遺忘。二是不斷地累積信息。對房源的每一次訪問，都應將有關信息記錄下來，它可以反映業主（委托人）的心態變化，為以后的再次訪問提供參考，提高工作效率。五、房源的利用（一）及時查找房源信息房地產經紀人在經紀業務開展中，常常會利用某些“索引條件”在房源信息庫中查找合適的房源信息。較常用的查詢要素（即“索引條件”）主要有房屋名稱、地址（或物業所處行政區域）、面積、用途、戶型、出售或出租價格等。.　　（二）發布信息吸引客戶　　收集房源的目的，就是為了將信息發布出去，以吸引客戶。信息發布時，首先要注意發布的目標是什么，希望通過發布獲得何種反應。然后，由任務的不同，決定資金投入多少。資金投入的多少又影響信息投放和所選擇的媒體。信息投放牽涉房地產經紀信息的投放量、信息的選擇和信息的表述等。媒體選擇要考慮到媒體的觸及面、頻率、影響、主要媒體的類型、特定的媒體工具和時機。在完成任務的同時，節省資金。　　（三）信息的再利用　　有一些房源盡管已經利用了，但過了一段時間還會再利用。例如，完成了租賃經紀的房源，租賃期到了該房源就成了新房源。至于一些租賃的成交個案，其房源經常在“活躍”與“不活躍”之間變換，因為每一次的租期往往有限，而當上次租期屆滿時，就會從原來的“不活躍”狀態轉換為“活躍”狀態。　　……